ഫ്ളാറ്റ് നിര്‍മാണം: കരാര്‍ സമയത്ത് സ്റ്റാംപ് ഡ്യൂട്ടി

കെട്ടിട നിര്‍മാണ മേഖലയെ ബാധിക്കുന്ന ചില സുപ്രധാന ഭേദഗതികള്‍ 2007 ഏപ്രില്‍ മുതല്‍ സ്റ്റാംപ് ഡ്യൂട്ടി നിയമത്തില്‍ ഉണ്ടായി. കേരള സ്റ്റാംപ് ആക്ടിന്റെ പട്ടികയിലാണു സ്റ്റാംപ് ഡ്യൂട്ടി നിരക്കുകള്‍ വ്യക്തമാക്കിയിട്ടുള്ളത്. ആര്‍ട്ടിക്കിള്‍ (ഇനം) 5 ലെ (സി) ഇനത്തില്‍ ചേര്‍ത്ത ഭേദഗതി പ്രകാരം സ്ഥാവര ആസ്തികള്‍ നിര്‍മിക്കാനോ, വികസിപ്പിക്കാനോ, വില്‍ക്കുവാനോ കൈമാറ്റം നടത്തുവാനോ പ്രൊമോട്ടര്‍ അഥവാ ഡവലപ്പര്‍ക്ക് അധികാരം നല്‍കുന്ന കരാറിന്മേല്‍ 21 അഥവാ 22 പ്രകാരം കണ്‍വെയന്‍സിന് കൈമാറ്റ പട്ടയത്തിനു നല്‍കുന്ന ഡ്യൂട്ടി നിരക്കില്‍ ആണ് നല്‍കേണ്ടത്. കരാര്‍ പ്രകാരം നിര്‍മിക്കാന്‍ പോകുന്ന വസ്തുവിന്റെ മൂല്യം അഥവാ കണക്ക് ചെലവ് അല്ലെങ്കില്‍ വികസിപ്പിക്കുന്നതിനുള്ള ചെലവ് മൂല്യമായി കണക്കാക്കി സ്റ്റാംപ് ഡ്യൂട്ടി നല്‍കണം. ഭേദഗതിക്കു മുന്‍പ് ഇത്തരം കരാറുകള്‍ക്കു 50 രൂപയായിരുന്നു സ്റ്റാംപ് ഡ്യൂട്ടി. ഭേദഗതിക്കു ശേഷം വസ്തു ആധാരം ചെയ്യുന്നതിനു ബാധകമായ നിരക്കില്‍ സ്റ്റാംപ് ഡ്യൂട്ടി നല്‍കണം. അതായത് മൂന്നാമതൊരാളുടെ ഭൂമിയില്‍ കെട്ടിട സമുച്ചയം പണിയാന്‍ കരാര്‍ തയാറാകുമ്പോള്‍ തന്നെ ബില്‍ഡര്‍ വസ്തുവിന്റെ മൂല്യത്തിനു സ്റ്റാംപ് ഡ്യൂട്ടി നല്‍കണം. ആര്‍ട്ടിക്കിള്‍ 22 മുനിസിപ്പാലിറ്റിയിലും കോര്‍പറേഷനിലും ഉള്ള വസ്തു ആധാരം ചെയ്യുമ്പോള്‍ നല്‍കേണ്ട സ്റ്റാംപ് ഡ്യൂട്ടി നിരക്കിനെ സംബന്ധിക്കുന്നതാണു ആര്‍ട്ടിക്കിള്‍ 21. പഞ്ചായത്തിലുള്ള വസ്തു ആധാരത്തിനുള്ള സ്റ്റാംപ് ഡ്യൂട്ടി നിരക്കിനെയും സംബന്ധിക്കുന്നതാണ്. ആധാരത്തില്‍ കാണിക്കുന്ന വിലയുടെ നിശ്ചിത ശതമാനം ആണ് സ്റ്റാംപ് ഡ്യൂട്ടി (കോര്‍പറേഷനില്‍ 13.5%, മുനിസിപ്പാലിറ്റിയില്‍ 12.5%, പഞ്ചായത്തില്‍ 10%). 2007 ലെ ധനകാര്യ നിയമത്തിലും 21, 21 ആര്‍ട്ടിക്കിളുകളില്‍ ചേര്‍ത്ത ഭേദഗതി പ്രകാരം വസ്തുവിന്റെ അവിഭജിത കൂട്ടവകാശം കൈമാറാനുള്ള കൈമാറ്റ പ്രമാണത്തില്‍ കെട്ടിടം അഥവാ കെട്ടിടത്തിന്റെ ഭാഗം നിര്‍മിക്കാനുള്ള കരാറിനെ കുറിച്ചു പരാമര്‍ശമുണ്ടെങ്കില്‍ കെട്ടിടത്തിന്റെ മൂല്യം കൂടി ഉള്‍പ്പെടുത്തിയുള്ള സംഖ്യയ്ക്കു സ്റ്റാംപ് ഡ്യൂട്ടി നല്‍കണം, കരാറിന്മേല്‍ നല്‍കിയ സ്റ്റാംപ് ഡ്യൂട്ടി പ്രമാണത്തിന്മേല്‍ നല്‍കേണ്ട സ്റ്റാംപ് ഡ്യൂട്ടിയില്‍ നിന്നും കുറയ്ക്കാം. ഭൂമിയിലെ കൂട്ടവകാശം ആധാരം ചെയ്യുമ്പോള്‍ പ്രമാണത്തില്‍ കാണിക്കുന്ന വിലയ്ക്ക് സ്റ്റാംപ് ഡ്യൂട്ടി അടയ്ക്കാം. കരാറിന് 50 രൂപയുടെ സ്റ്റാംപ് ഡ്യൂട്ടി മാത്രമെ ഉണ്ടായിരുന്നുള്ളു. ഭേദഗതി പ്രകാരം ഭൂമിക്ക് പുറമെ കെട്ടിടത്തിന്റെ മൂല്യത്തിനും കൂടി സ്റ്റാംപ് ഡ്യൂട്ടി അടയ്ക്കണം. കരാര്‍ തയാറാകുമ്പോള്‍ തന്നെ സ്റ്റാംപ് ഡ്യൂട്ടി നല്‍കണമെന്ന ധ്വനിയുമുണ്ട്. ആര്‍ട്ടിക്കിള്‍ 44 ലെ ഭേദഗതിയെ പ്രകാരം പ്രതിഫലത്തിന് സ്ഥാവര വസ്തുക്കള്‍ വില്‍ക്കാന്‍ ബന്ധു അല്ലാത്തയാള്‍ക്കു (പിതാവ്, മാതാവ്, ഭാര്യ, ഭര്‍ത്താവ്, മകന്‍, മകള്‍, സഹോദരന്‍ അഥവാ സഹോദരി ഒഴികെ മറ്റാര്‍ക്കെങ്കിലും) മുക്ത്യാര്‍ (പവര്‍ ഓഫ് അറ്റോര്‍ണി) നല്‍കിയാല്‍ വസ്തുവിന്റെ വില/എസ്റ്റിമേറ്റിനു പ്രമാണത്തിന്മേല്‍ ആര്‍ട്ടിക്കിള്‍ 21, 22 പ്രകാരം അടയ്ക്കേണ്ട നിരക്കില്‍ സ്റ്റാംപ് ഡ്യൂട്ടി നല്‍കണം. ഭേദഗതിക്കു മുന്‍പ് പവര്‍ ഓഫ് അറ്റോര്‍ണി എക്സിക്യുട്ട് ചെയ്യാന്‍ 100 രൂപ സ്റ്റാംപ് ഡ്യൂട്ടി മതിയായിരുന്നു. കേരള സ്റ്റാംപ് ആക്ടിലെ 2(ഡി) വകുപ്പില്‍ കണ്‍വെയന്‍സിനു നിര്‍വചനമുണ്ട്. ഈ ഭേദഗതി വര്‍ക്സ് കോണ്‍ട്രാക്ടിനെ ബാധിക്കുന്ന ഒന്നല്ല. ഭൂമിയുടെ അവിഭജിത കൂട്ടവകാശം വാങ്ങി കെട്ടിടം പണിയുകയാണ് എന്നാണു പറയുന്നതെങ്കിലും സംഭവിക്കുന്നത് അങ്ങനെയല്ല. ബില്‍ഡര്‍ കെട്ടിടം പണിതു വാങ്ങുന്നയാള്‍ക്കു തവണയായി വില്‍ക്കുകയാണു ചെയ്യുന്നത്. ഫ്ളാറ്റുകളുടെ കൈമാറ്റത്തിന്മേലുള്ള നികുതി വെട്ടിപ്പു നടക്കുന്നുണ്ടെന്നും അതു തടയുവാനാണു ഭേദഗതി കൊണ്ടുവന്നതെന്നുമാണു സര്‍ക്കാര്‍ വാദം. അവിഭജിത ഭൂമിയിലെ അവകാശം വില്‍ക്കാനുള്ള കരാറിലുള്ള നിബന്ധനകളിലൊന്നു ബില്‍ഡറെ കെട്ടിട നിര്‍മാണമേല്‍പിക്കണമെന്നുള്ളതാണ് എന്നു കോടതി ചൂണ്ടിക്കാട്ടി. നിര്‍മാണ കരാര്‍ പ്രകാരം കെട്ടിട നിര്‍മാണത്തിന്റെ മുഴുവന്‍ പണവും നല്‍കാതെ ഭൂമിയിലെ കൂട്ടവകാശം റജിസ്റ്റര്‍ ചെയ്യുവാന്‍ ആവശ്യപ്പെടരുതെന്നും കോടതി ചൂണ്ടിക്കാട്ടി. കോടതിയുടെ അഭിപ്രായത്തില്‍ ബില്‍ഡര്‍ ഒരു കരാര്‍ പണിക്കാരനല്ല എന്നു വ്യക്തമാകുന്നു എന്നു നിരീക്ഷിച്ചു. ബില്‍ഡിങ് പെര്‍മിറ്റ് ബില്‍ഡറാണു വാങ്ങിയത് എന്നതില്‍ നിന്നും കെട്ടിടം നിര്‍മിക്കാനുള്ള ബാധ്യത ബില്‍ഡര്‍ക്കാണെന്നും ബില്‍ഡര്‍ ഒരു വര്‍ക്സ് കോണ്‍ട്രാക്ടര്‍ അല്ല എന്നും കോടതി വ്യക്തമാക്കി. സുപ്രീം കോടതി വീണാ ഹസ്മുഖ് ജയിനിന്റെ കേസില്‍ കെട്ടിടം വില്‍ക്കാനുള്ള കരാറിനും തീരുവ ചുമത്താം എന്നു സ്ഥിരീകരിച്ചിട്ടുള്ളതായി കോടതി ചൂണ്ടിക്കാട്ടി. (ബോംബെ സ്റ്റാംപ് ആക്ടില്‍ ഉള്ള വിശദീകരണം അനുസരിച്ചു കരാറിനും കണ്‍വയെന്‍സായി പരിഗണിച്ചു സ്റ്റാംപ് ഡ്യൂട്ടി ചുമത്താം). സ്റ്റാംപ് ആക്ട് അനുസരിച്ചു കോര്‍പറേഷനില്‍ 8.5%, മുനിസിപ്പാലിറ്റിയില്‍ 8%, പഞ്ചായത്തില്‍ 5% ആണ് സ്റ്റാംപ് ഡ്യൂട്ടി. റജിസ്ട്രേഷന്‍ നടത്തുന്നില്ലാത്തതിനാല്‍ കരാര്‍ ഒപ്പുവയ്ക്കേണ്ട സമയത്ത് 5% സര്‍ചാര്‍ജ് റജിസ്ട്രേഷന്‍ ഫീസും നല്‍കേണ്ടതില്ല. രഹേജ ഡവലപ്മെന്റ് കേസിലെ സുപ്രീം കോടതിവിധി പ്രകാരം കെട്ടിട നിര്‍മാണം പൂര്‍ത്തിയാകും മുന്‍പുള്ള കരാറുകളെ വര്‍ക്ക്സ് കോണ്‍ട്രാക്ടായി പരിഗണിക്കേണ്ടതാണ്. ബോംബെ സ്റ്റാംപ് ആക്ടില്‍ ഉള്ളതുപോലെ കേരള സ്റ്റാംപ് ആക്ടില്‍ കരാര്‍ കണ്‍വെയന്‍സായി പരിഗണിക്കണമെന്നു വിശദീകരണവും കാണുന്നില്ല.

Buzz ല്‍‌ പിന്തുടരുക